Der saarländische Weg - Reform der Grundsteuer

Das Bundesverfassungsgericht hat im April 2018 das bundeseinheitliche Modell der Grundsteuerberechnung für verfassungswidrig erklärt. Der Grund : Die bisherige Berechnung beruht auf veralteten Einheitswerten, die z.T. nichts mehr mit dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilien zu tun hat. Das bedeutet einen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz.

Der Einheitswert, der bisher Teil der Berechnung ist, beruht noch auf den Werten von 1964 für Westdeutschland und 1935 für Ostdeutschland. Diese veralteten Werte waren maßgeblich für die Entscheidung der Verfassungswidrigkeit.

Ende 2019 verabschiedete die Bndesregierung nach zähem Ringen eine neue Fassung des Gesetzes für die Grundsteuerberechnung (sog. Bundesmodell). Dieses Bundesmodell muss von den Bundesländern jedoch nicht übernommen werden. Stattdessen ermöglicht eine Öffnungsklausel jedem Land eine eigene Grundsteuervariante mit eigenen Erhebungsvarianten zu entwerfen.
Hamburg, Niedersachen, Bayern und Baden-Württemberg wollen vom Bundesmodell abweichen und eigene Grundsteuer-Modelle umsetzen. Als erstes Bundesland hat Baden-Württemberg bereits ein entsprechendes eigenes Modell verabschiedet.

In anderen Bundesländern wird noch diskutiert.

Die bisherige Grundsteuerberechnung im Bund gilt noch bis zum Jahre 2025, dann kommen in 2025 neue Grundsteuerbescheide, die auf der Berechnung des neu beschlossenen Berechnungsmodells basieren. Die Berechnungen sind dann von Bundesland zu Bundesland verschieden, ja nachdem, welches Berechnungsmodell gewählt wurde.

Ab dem 01.01.2025 berechnet sich die Grundsteuer bei Wohngebäuden (Grundsteuer B) in den Bundesländern, die das Bundesmodell übernehmen möchten, wie folgt:

aktueller Wert der Immobilie x Steuermesszahl x Hebesatz

Aufwendig ist die erste Position "aktueller Wert der Immobilie".

In diesen Wert fließen folgende Merkmale ein: Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Immobilienart, Nettokaltmiete, Gebäudefläche und das Alter der Immobilie. Um aktuelle Werte für die Neuerhebung der Grundsteuer zu erhalten, müssen ab 2022 alle Grundstücke neu bewertet werden. Dies muss alle 7 Jahre erneut geschehen. Hier entsteht also viel Arbeit für die Finanzämter und Behörden. 

Mit der Nettokaltmiete sieht es so aus, dass das statistische Amt Mietniveaustufen berechnet, die nach den Durchschnittsmieten festgelegt werden. Je höher die Mietniveaustufe, umso höher die geschätzte (statistische berechnete) Kaltmiete. Die Steuermesszahl legt das Land fest, den Hebesatz wie bisher die jeweilige Gemeinde.

Die Verfechter des Bundesmodells verweisen auf die hohe Genauigkeit und Gerechtigkeit des Modells. Erklärtes Ziel sei es, eine gerechte Grundsteuer zu ermöglichen, die jedoch keine höhere Belastung für Wohnimmobilien bedeutet.
Gegner des Modells halten es für sehr aufwendig, kompliziert und mit hohen Aufwänden für alle verbunden.

Wie sieht der saarländische Weg zur neuen Grundsteuer aus?

Der Ministerrat hat sich im Dezember 2020 für die weitgehende Anwendung des Bundesmodells entschieden. Es soll jedoch die Öffnungsklausel an einer Stelle angewendet werden und zwar bei der Festlegung der Steuermesszahl.

Die Steuermesszahl ist ein auf die Bemessungsgrundlage (Grundsteuerwert) anzu- wendender Tausendsatz zur Ermittlung des Grundsteuermessbetrages und somit eine reine Rechengröße. Diese Steuermesszahl soll abweichend vom Bundesmodell, das eine Zahl von 0,34 Promille festlegt, auf einen Wert von 0,68 Promille für bebaute Grundstücke, die im Sachwertverfahren bewertet werden, geändert werden.
Man hat ca. 300 Echtfälle im Bundesmodell durchkalkuliert und kam zum Ergebnis, dass diese zu einem deutlichen Nachteil von Eigentümern von wohnlich genutzten Grundstücken führen. Wohnlich genutzte Grundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum) werden im neuen Ertragswertverfahren bewertet und nicht –wohnlich genutzte Grundstücke (Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke) im neuen Sachwertverfahren. Die Anhebung der Steuermesszahl soll Ungerechtigkeiten zu Lasten von Ein- und Zweifamilienhäusern ausgleichen.

Man kann natürlich darüber diskutieren, ob der vom Saarland gewählte Weg der Neuberechnung gut oder nicht gut ist. Die saarländische Landesregierung weist ausdrücklich darauf hin, dass es für sie nicht infrage kommt, eine bürokratieärmere Grundsteuer zulasten einer fairen Belastungsverteilung umzusetzen. Die vorgesehene Modifikation des Bundesmodells stelle eine Umsetzung der Grundsteuerreform dar, die sich sehr nah an der bundesgesetzlichen Lösung orientiert und lediglich ungewünschte Belastungsverschiebungen nivelliert.
Durch das angepasste Steuermesszahlenverhältnis solle insbesondere keine Benachteiligung oder Bevorzugung von bestimmten Grundstücksarten erfolgen.

Die Landesregierung sieht in dem Modell einen sicheren Weg, die bundesgesetzlichen Regelungen auf regionale Gegebenheiten zuzuschneiden. Eine Aussage, ob das nicht zu einer größeren Zahl von Prozessen führt, kann zum heutigen Zeitpunkt noch nicht gemacht werden.

Verbandsgeschäftsführer Michael Schwartner

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