Eigenbedarf für gewerbliche Zwecke

Einem Wohnungsmieter kann grundsätzlich nur gekündigt werden, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat. Die gesetzliche Regelung finden wir im § 573 BGB.

Dort sind drei Gründe genannt, die eine fristgemäße Kündigung rechtfertigen:

  • Vertragsverletzung durch den Mieter
  • Eigenbedarf für die Nutzung als Wohnung durch einen im Gesetz genannter Privilegierten (für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts)
  • fehlende angemessene wirtschaftliche Verwertung.

Der Gesetzestext benennt die Gründe nur beispielhaft, und zwar durch Hinzufügen des Wortes „insbesondere“. Dieses Attribut besagt, dass die drei im Gesetz genannten Kündigungsgründe keinen abschließenden Katalog darstellen. Es sind also auch andere Gründe denkbar. Voraussetzung ist, dass diese von ihrer Gewichtung mit den drei vorgenannten Gründen vergleichbar sind. Von einem solchen Fall möchte ich berichten.

Es wurde uns der nachstehende Sachverhalt mitgeteilt:

A ist Eigentümer eines in Saarbrücken gelegenen Hausanwesens. Im Erdgeschoss betreibt die Ehefrau des A eine Arztpraxis.Im 1. Obergeschoss befindet sich eine Wohnung. Die anderen Räumlichkeiten werden von einem anderen Arzt als Praxis genutzt. Weitere 2 Wohnungen sind im Dachgeschoss vermietet. Von der kassenärztlichen Vereinigung bekam Frau A die Auflage, einen weiteren Raum (für Laborzwecke) ihrer Praxis hinzuzufügen.

Die Frage, die an uns gestellt wurde, war: Kann der Mieterin im 1. Obergeschoss gekündigt werden?

Der im Gesetz genannte Eigenbedarf liegt hier nicht vor. Denn A benötigt die Wohnung im 1. Obergeschoss für seine Ehefrau nicht als Wohnung, sondern als Erweiterung der Arztpraxis im Erdgeschoss. Ist der Eigenbedarf für die Erweiterung beruflicher genutzter Räume dem Begriff „sonstige Gründe“ zu subsummieren?

Dies ist zu bejahen. Auch dann, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung ausschließlich für die beruflich Tätigkeit einer Familienangehörigen nutzen will.

In diesem Fall liegt das berechtigte Interesse in der verfassungsrechtlich geschützten Berufsfreiheit. Diese ist nicht geringer zu bewerten als der in § 537 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetzlich geregelte Eigenbedarf.

Also: A kann den Mietvertrag mit der Mieterin der Wohnung im 1. Obergeschoss kündigen. Ob A mit dieser Kündigung Erfolg haben wird, ist nicht sicher.

Denn die Mieterin kann der Kündigung widersprechen (§ 574 BGB). Denn eine an sich begründete Kündigung kann hinfällig werden, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für die Mieterin eine besondere Härte bedeuten würde.

Ob aber die Durchsetzung des Eigenbedarfs Schwierigkeiten bereitet, hängt von der Reaktion der Mieterin ab.

Um in der Angelegenheit weiterzukommen, ist die alte Weisheit zu berücksichtigen: Auch der längste Weg beginnt mit dem ersten Schritt.

 

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführender Vorsitzender Haus und Grund Saarbrücken

Kontaktadressen:

  1. Haus und Grund Saarbrücken
    Tel.:    0681 / 66 83 70
    Fax:    0681 / 6 80 35
    E-Mail:    info@haus-und-grund-saarland.de
  2. Anwaltskanzlei Hoffmann
    Tel.:    0681 / 68 66 33 40
    Fax:    0681 / 68 89 09 01
    E-Mail:    info@anwaltskanzlei-hoffmann.com

Zurück