Grunderwerbsteuer: Erschließungskosten fließen in die Bemessungsgrundlage ein

Das Finanzgericht Münster hat entschieden, dass Erschließungsbeiträge als sogenannte sonstige Leistungen Teil der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer sind. Das gilt auch, wenn das Grundstück zum Kaufzeitpunkt noch nicht erschlossen ist.

Im verhandelten Fall (Urteil vom 18. März 2021, 8 K 1438/19 GrE) sah der Kaufvertrag für ein Grundstück vor, dass im Gesamtkaufpreis die Erschließung enthalten sei. Die Verkäuferin hatte sich in einem städtebaulichen Vertrag verpflichtet, die gesamten Erschließungsmaßnahmen für die sogenannte Ersterschließung des gesamten Baugebiets durchzuführen. Die dabei anfallenden Erschließungskosten wurden von der Verkäuferin getragen und waren dann im Kaufpreis, den die Grundstückskäufer zu entrichten hatten, pauschal enthalten.

Käufer legt Einspruch gegen Grunderwerbsteuerbescheid ein

Gegen die nun folgenden Grunderwerbsteuerbescheide wehrte sich der Käufer. Sein Argument: Er habe ein noch nicht erschlossenes Grundstück gekauft. Das Finanzamt hielt dagegen, dass die Verkäuferin sich im Kaufvertrag dazu verpflichtet habe, alle Erschließungsmaßnahmen durchzuführen. Gegenstand des Kaufvertrags sei somit ein erschlossenes Grundstück gewesen.

Auf die Gegenleistung kommt es an

Das Finanzgericht gab dem Finanzamt Recht und lehnte die Klage ab. Die Begründung: Für den Umfang der Gegenleistung sei entscheidend, in welchem tatsächlichen Zustand das Grundstück zum Gegenstand des Erwerbsvorgangs gemacht wurde. Ob Erschließungskosten als Gegenleistung zu erfassen sind, sei danach zu beurteilen, ob das Grundstück unerschlossen, erschlossen oder mit der Verpflichtung des Veräußerers, es in einen erschlossenen Zustand zu versetzen, Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist.

Erschlossen, unerschlossen oder künftig erschlossen

Ist ein nichterschlossenes Grundstück Vertragsgegenstand, ist eine vom Erwerber eingegangene Verpflichtung, die Erschließungskosten zu bezahlen, nicht Teil der Gegenleistung. Ist ein Grundstück im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags bereits erschlossen, kann Gegenstand des Kaufvertrages nur das erschlossene Grundstück sein. Die Erschließungskosten fließen dann in die Grunderwerbsteuerbemessung mit ein. Verpflichtet sich der Verkäufer gegenüber dem Käufer, ein zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht erschlossenes Grundstück in einen erschlossenen Zustand zu versetzen, kann der auf die Erschließung entfallende Teil des Kaufpreises bei entsprechender Auslegung des Kaufvertrags Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks sein.

Hinweis:

Endgültig entschieden ist die Frage noch nicht. Denn das Finanzgericht hat die Revision beim Bundesfinanzhof zugelassen. Dort ist bereits ein weiteres Verfahren mit ähnlicher Fragestellung aus Hessen anhängig (II R 32/20). Wer von einem vergleichbaren Fall betroffen ist, kann Einspruch gegen seinen Grunderwerbsteuerbescheid einlegen und – mit Verweis auf das Aktenzeichen des Verfahrens aus Münster (FG Münster, Urteil vom 18. März 2021, 8 K 1438/19 GrE) – das Ruhen des Verfahrens bis zur Entscheidung beantragen.

Sibylle Barent
Leiterin Steuer- und Finanzpolitik bei Haus & Grund Deutschland

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