Gemeinschaft als Träger der Verwaltung (WEG)

Früher war es oft schwierig zu unterscheiden, ob im Einzelfall die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümer selbst Träger von Rechten und Pflichten sind.

Hier ist mit dem WEG nun ab 01.12.2020 eine Erleichterung eingetreten.
Jetzt ist die Gemeinschaft Träger der gesamten Verwaltung.

Es handeln für sie zwei Organe

  • der Verwalter als Vertretungsorgan, mit seiner Person haben sich die letzten Artikel befasst
  • die Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan

Mit diesem Phänomen befasst sich diese Betrachtung.

Die Willensbildung der Wohnungseigentümer erfolgt in Form einer Beschlussfassung. Durch die Gesetzesnovellierung hat die Eigentümerversammlung eine Aufwertung erfahren. Sie wird flexibler.
Denn grundsätzlich entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Dabei ist es egal, wie viele Mitglieder erscheinen. Die Beschlussfähigkeitsquoren vergangener Tage gehören der Vergangenheit an.
Nur ausnahmsweise sieht das Gesetz besondere Mehrheitsquoren vor. Bei baulichen Veränderungen beispielsweise.

Eigentümerversammlungen sind immer beschlussfähig

Nach Inkrafttreten der WEG-Reform ist jede Eigentümerversammlung beschlussfähig, solange nur ein Wohnungseigentümer oder ein Vertreter anwesend ist. Das hat sich geändert, denn zuvor war eine Eigentümerversammlung nur beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile oder Vertreter anwesend war. Das umständliche Konstrukt von Wiederholungsversammlungen gibt es nicht mehr.

Längere Fristen bei Einberufung für Eigentümerversammlung

Diese beträgt nunmehr drei Wochen statt bisher zwei Wochen. Diese Prolongation stärkt die Planungssicherheit.

Einfache Mehrheit für alle Beschlüsse

Im Prinzip werden alle Beschlüsse mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst. Wenn nichts anderes geregelt ist, gilt das Kopfprinzip. Also jeder Wohnungseigentümer hat in der Versammlung nur eine Stimme. Egal wieviel Sondereigentum in seinem Eigentum stehen. In der Regel wird von diesem Prinzip abgewichen und zwar schon bei Begründung der Teilungserklärung. Hier kann geregelt werden, dass der Umfang des Stimmrechts dem Volumen der Eigentumsrechte zugrunde liegt. Das Kopf- weicht dem Objekt- oder Wertprinzip.

Abweichung vom einfachen Mehrheitsprinzip

Es gibt Ausnahmen vom einfachen Mehrheitsprinzip. Diese finden wir in dem neuen § 21 Absatz 2 Satz 1 Nr. 1 WEG. Hiernach sind die Kosten für eine bauliche Änderung von allen Eigentümern zu tragen, wenn die Maßnahme mit einer von mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen, die die Hälfte der Miteigentümeranteile repräsentieren müssen, beschlossen wurde und deren Kosten nicht unverhältnismäßig sind. Die erforderliche Mehrheit errechnet sich nicht auf der Grundlage der Miteigentumsanteile. Entscheidend ist die Majorität in der Eigentümerversammlung.

Eine vertiefende Betrachtung über

  • Form der Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung und
  • bauliche Veränderungen

wird folgen.

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