Knebelvertrag – Verbrauchserfassungsgeräte

Ausgangspunkt unserer Betrachtungen ist die Anfrage einer jungen Dame. Wir nennen Sie „T“.

Diese hat von ihrer Mutter ein Wohnhaus mit mehreren Wohnungen geerbt. Alle sind vermietet.

Nach den Regeln der Heizkostenverordnung müssen Kosten für Warmwasser und Heizung verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Um dies möglich zu machen, schloss die Mutter noch mit Firma „F“ einen Vertrag über

- Einbau von Verbrauchserfassungsgeräten

- Erstellung der Abrechnungen über die anfallenden Energiekosten ab.

Die Mutter verstarb. T erbte das Haus. Das war 2019.

T teilte per E-Mail den Eigentumswechsel der Firma F mit. Diese meldete sich unverzüglich. T gegenüber wurde erklärt, dass man mit ihr einen neuen Vertrag abschließen müsste, und zwar über 10 Jahre.

Dies akzeptierte T.

Im Jahr 2020 verkaufte T das Hausanwesen. Im Kaufvertrag wurde vereinbart, dass mit Zahlung des Kaufpreises Besitz, Nutzungen und Lasten auf den Erwerber übergehen sollten.

Das Geld floss.

Nach Eingang des Geldes meldete sich T bei der Firma F, und zwar per E-Mail. Sie teilte der Vertragspartnerin mit, sie sei künftig für die Leistungen aus dem Vertrag nicht mehr zuständig. Ansprechpartner seien die Erwerber. Sie hätte künftig die Lasten für die erworbene Liegenschaft zu tragen.

Die Käufer ihrerseits erklärten T gegenüber, sie hätten keinen Bedarf den noch neun Jahre laufenden Vertrag zu übernehmen.

T fürchtete nun, für die Restlaufzeit in Anspruch genommen zu werden.

Die Frage an uns war, wie sich T in dieser schwierigen Situation verhalten sollte.

Sie erhielt folgende Antworten:

  1. Die Vereinbarung im Kaufvertrag bezüglich zu übernehmender Lasten bezieht sich nicht auf den Vertrag mit F. Das wäre nur relevant, wenn dies ausdrücklich geregelt wäre. Das wurde es aber nicht. Also bleibt die Last bei der Verkäuferin T.
  2. T muss den Vertrag mit F kündigen.
  3. Inhaltlich: Man sollte das Wort „Kündigen“ verwenden, damit jedermann klar ist, dass man die Vertragsbeziehungen beenden will.
  4. Formal: In Textform mit Unterschrift.

    Die erwähnte E-Mail erfüllt die Voraussetzungen zu a.) und b.) nicht.
    Daher entfaltet sie keinerlei Rechtswirkungen.
  5. Die Kündigung ist zu begründen mit dem Verkauf des Hauses. F kann sich nicht auf die vereinbarte Vertragsdauer von noch 9 Jahren berufen. 

Es gilt der Satz:

„10 Jahre Mietdauer von Verbrauchserfassungsgeräten sind zu lang.“

Urteil BGH vom 19.12.2007, Az.: XII 61/05)

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