Modernisierungsvereinbarungen mit allen Mietern

Modernisierungsvereinbarungen sind oft ein guter Weg, um einvernehmliche Lösungen mit den Mietern zu finden. Insbesondere wenn die Wohnung zeitweise nicht bewohnt werden kann, sind entsprechende Vereinbarungen zumeist unumgänglich.

Als Vermieter sollte man hier aber ganz genau darauf achten, dass alle Mieter in diese Vereinbarungen mit einbezogen werden. Denn nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 8. Juli 2020 (65 S 232/19) hat der Vermieter ansonsten das Nachsehen.

Den Ehepartner nicht vergessen

Im konkreten Fall führte ein Vermieter umfassende Modernisierungsarbeiten durch. Mit dem Mieter traf er daher im Vorfeld eine Modernisierungsvereinbarung. Zudem wurde dem Mieter für die Zeit der Arbeiten eine Ersatzwohnung angeboten. Über deren Nutzung wurde eine Vereinbarung geschlossen. Der Mieter durfte die Ersatzwohnung nutzen, sollte dafür aber die im Mietvertrag vereinbarte Miete weiterbezahlen. Diese Vereinbarung schloss der Vermieter aber nur mit dem ursprünglichen Mieter der Wohnung. Er übersah hierbei, dass der Mieter schon viele Jahre zuvor geheiratet hatte und dessen Ehefrau durch eine Ergänzung des Mietvertrages ebenfalls Mieterin der Wohnung geworden war.

Miete zurückverlangt

Nach Ende der Modernisierungen verlangte nun das Ehepaar die für diesen Zeitraum geleisteten Mieten vom Vermieter zurück. Die Mieter beriefen sich darauf, dass sie für diesen Zeitraum von der Mietzahlung befreit wären, da sie ihre gemietete Wohnung wegen der Unbewohnbarkeit nicht nutzen konnten. Der Vermieter verwies auf die Nutzungsvereinbarung bezüglich der Ersatzwohnung. Jedoch erfolglos, wie das Gericht entschied. Denn diese hatte sich nur an den Ehemann gerichtet und ist auch nur von diesem unterschrieben worden. Die Mitwirkung der Ehefrau war jedoch nicht entbehrlich, da der Ehemann diese Vereinbarung nicht wirksam für seine Ehefrau abschließen durfte.

Vereinbarung unwirksam

Eine Änderung des Mietvertrags ist nach Ansicht der Richter kein „Geschäft zur angemessenen Deckung des Lebensbedarfs der Familie“ gemäß § 1357 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Da somit nicht alle Mietparteien an der Vereinbarung beteiligt waren, sei sie unwirksam. Der Vermieter musste daher die Mieten erstatten.

Praxistipp

Dieses Urteil zeigt erneut, wie wichtig es ist, dass Vermieter bei Vereinbarungen mit ihren Mietern äußerste Sorgfalt walten lassen. Insbesondere muss ganz genau darauf geachtet werden, dass die Vereinbarungen immer mit allen Mietvertragspartnern geschlossen werden. Ansonsten sind sie unwirksam.

 

Gerold Happ

Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht

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