Neues WEG-Recht - Stellung des Verwalters

Am 01.12.2020 ist die WEG -Reform in Kraft getreten. Mit vollständigen Namen heißt das Regelwerk Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMMoG).
In dem vorangegangenen Artikel habe ich dargelegt, welche Qualifikationen ein Verwalter vorweisen muss, um sich auf dem Gebiet des Wohnungsmanagements zu betätigen.

Weiter habe ich Ihnen dargelegt, welche Möglichkeiten der Wohnungseigentümer hat, um zu einer qualifizierten Verwaltung zu kommen.

Heute will ich mich damit beschäftigen, was ein Verwalter überhaupt zu tun hat. Nach altem Recht war es schwierig zu definieren, ob im Einzelfall die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümer selbst Träger von Rechten und Pflichten sind.

Das WEMMoG hat Vereinfachung geschafft.
Künftig ist die Gemeinschaft Träger der gesamten Verwaltung.
Diese hat zwei Organe

  • Die Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan.
    Der Verwalter als Vertretungsorgan
  • Was hat sich bei der Stellung des Verwalters geändert.

Zunächst gilt der alte Grundsatz des § 27 Ziffer 1 WEG weiter.

Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu treffen.
Er hat die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung auszuführen. Daran hat sich nichts geändert.

Durch die Reform wurden die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse erweitert.

Entscheidungsbefugnisse

Der Verwalter kann künftig in eigener Verantwortung ohne Beschlussfassung über die Maßnahmen entscheiden, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen.

Was gehört dazu:
Kleinere Reparaturen, Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen. Gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen.
Bei der Bewertung, ob eine Aktion untergeordnet ist, ist die Größe der Anlage zu berücksichtigen. Der Verwalter, welcher eine WEG mit 100 Wohnungseigentümern managt, hat einen größeren Spielraum, als derjenige der für eine Kleinanlage zuständig ist.

Außenvollmacht

Der Verwalter besitzt künftig eine Vertretungsvollmacht für die Gemeinschaft. Allerdings nicht unbeschränkt.
Für den Abschluss eines Darlehens- oder Grundstückskaufvertrages, ist ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft unabdingbar.

Was sich für den Wohnungseigentümer als Individuum und die Wohnungseigentümergemeinschaft als Ganzes geändert hat, wird Gegenstand des Artikels in der nächsten Ausgabe sein.   

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