Trau, schau, wem!

Unser Fall befasst sich mit einem Problem, das im Zusammenhang mit der Errichtung und dem Verkauf von Eigentumswohnungen steht. Ort der Handlung ist die Stadt Lebach. Der Unternehmer A errichtete dort ein Haus mit elf Wohnungen. An diesem wurde Wohnungseigentum begründet. Auf dem zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Grundstück sollte – für jede Wohnung passend - ein Pkw-Stellplatz errichtet werden.

Nach Fertigstellung sollte an diesen Flächen zu Gunsten der jeweiligen Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht begründet werden.

A verkaufte die Wohnungen. Nach den uns vorliegenden Kaufverträgen verpflichtete sich A den Käufern

  • Eigentum und Besitz an den jeweiligen Wohnungen zu verschaffen;
  • einen Stellplatz zur Begründung eines Sondernutzungsrechts herzustellen.

 Als Gegenleistung zahlten die Käufer einen Kaufpreis für

  • die Wohnung und
  • für den zu errichtenden Stellplatz.

A erfüllte seine vertraglichen Verpflichtungen hinsichtlich der Wohnung. Nicht aber bezüglich der herzustellenden Stellfläche.

Um diese zu errichten, genügt es nicht, einen geeigneten Belag auf dem vorgesehen Gelände aufzubringen. Es sind umfangreiche Tiefbauarbeiten erforderlich. Die für die Stellplätze vorgesehene Fläche ist auch beschüttet. Sie ist mit einer Betonmauer abgestützt, um einen Absturz zu verhindern. Offenbar wurde diese nicht ordnungsgemäß begründet. Sie hält der Aufschüttung nicht stand. Sie droht umzukippen. Um die Stellplätze errichten zu können, muss eine neue Stützkonstruktion hergestellt werden. Nach einer Kalkulation des Statikers müssen hierfür ca. 180.000,00 € aufgebracht werden, um die Maßnahme durchzuführen.

Dies war dem Verkäufer A offenbar zu teuer. Die Forderungen der Käufer nach Erfüllung ihrer Kaufverträge blieben unerfüllt.

A ist schlicht und einfach untergetaucht. Er soll sich im Ausland aufhalten. Gegen ihn erwirkte gerichtliche Entscheidungen können nicht vollstreckt werden. Bis dahin sollte man meinen, dass es in der Verfügungsgewalt der Wohnungseigentümergemeinschaft steht, die Stellplätze zu errichten, und zwar mit zusätzlichen Kosten von 10.000,00 € pro Stellplatz.

Aber diese Option besteht nicht mehr.

Die Stadt Lebach hat sich der Angelegenheit angenommen.

Sie hat der Wohnungseigentümergemeinschaft aufgegeben, die sich neigende Betonmauer zu entfernen. Personen, die sich in unmittelbarer Nähe dieser Konstruktion aufhalten, drohen erschlagen zu werden.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss – so die Behörde – die 180.000,00 € - teure Sanierung durchführen. Ob sie will oder nicht.

Unterm Strich bedeutet dies, dass die Käufer für das Sondernutzungsrecht am Stellplatz zwei Mal zahlen:

  • einmal an den Verkäufer und
  • ein andermal in Form einer Sonderumlage, um dem Gebot der Baubehörde zu entsprechen.

Welche Lehren sind aus einem solchen Fachverhalt zu ziehen?

Die Verkäufer in unserem Falle wären gut beraten gewesen, einen Teil des Kaufpreises solange einzubehalten, bis die Gegenleistung erbracht sein würde. Dies ist im vorliegenden Falle nicht geschehen. Pro Stellplatz haben sie mindestens 50.000,00 € an Zusatzkosten, Anwalts – und Zwangsvollstreckungskosten und Aufwendungen für die Sanierung.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführender Vorsitzender Haus und Grund Saarbrücken

Kontaktadressen:

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