Umbau von Geschäften in Wohnungen

Die Pandemie hat die nachstehende Entwicklung beschleunigt. Der Onlinehandel boomt. Dies geschieht auf Kosten des stationären Warenverkehrs. Die Folgen sind offensichtlich. Der Leerstand klettert unaufhörlich. Auch wenn sich nach umfangreicher Impfkampagne die Lebensumstände normalisieren, wird es nicht mehr so sein wie früher.

Der Bedarf an Ladenlokalen sinkt. Seit Frühjahr 2020 hat sich die Nachfrage nach Ladenlokalen dramatisch reduziert. In Klein- und Mittelstädten sowie in den Nebenlagen der Großstadt. Tristesse allenthalben.

Gleichzeitig herrscht allerorts Wohnraummangel und es klingt verlockend und einfach, eine Änderung herbeizuführen. Wohnraum statt Ladenlokal. Was sich attraktiv anhört, hat aber Tücken, wenn es um die Umsetzung geht.

  1. Kann ich das alleine entscheiden?

    Wem die Liegenschaft alleine gehört, der bekommt hier keine Probleme. Er kann, ohne andere Miteigentümer zu fragen, die Mission „Umbau“ starten.
    Komplizierter wird es, wenn es sich um eine Wohnungseigentümergemeinschaft handelt.

    Hier unterscheiden wir zwei Varianten:

    a) In der Teilungserklärung ist vorgesehen, dass es gestattet ist, die Umwandlung durchzuziehen. Dann benötigt er keine Erlaubnis der WEG-Gemeinschaft.
    b) Fehlt es an einem entsprechenden Vorbehalt in der Teilungserklärung, gibt es ein Problem: und nicht zu knapp. Auch wenn Unvermietbarkeit nachgewiesen ist, ist es fast unmöglich, die Transformation von Ladenlokal zu Wohnung durchzuziehen.

  2. Welche baulichen Anforderungen sind erforderlich?

    Beim Umbau sollte man einen Architekten einschalten. Er sollte Pläne anfertigen und sie der Baubehörde zur Genehmigung vorlegen. Jedes Bundesland hat eigene Bauvorschriften.
    Im Detail ist geregelt, welche Brandschutzanforderungen zu beachten sind. Die Statik dürfte unproblematisch sein.

    Schwieriger wird es, wie sich die Lichtverhältnisse darstellen. Wie sind Ladenlokale üblicherweise unterteilt?

    Ein großer Verkaufsraum mit großen Fenstern sowie Neben- und Lagerräumen ohne Tageslicht. Das passt natürlich nicht. Es müssen zusätzlich Fenster eingebaut werden, um eine Wohnungstauglichkeit herzustellen.
    Eine Wohnung muss über einen eigenen Zugang verfügen.

    Die Infrastruktur muss geschaffen werden, um Bad und Küche zu installieren. Wasser-, Abwasser-, Gas- und Elektroanschluss müssen her.

    Was hier geschildert wird ist nicht abschließend. Es können weitere Anforderungen hinzukommen.

  3. Lohnt sich denn aber der ganze Aufwand?

    Dem ganzen unter Ziffer 1 und 2 beschriebenen Stress sollte man sich nur aussetzen, wenn sich die Aktion wirtschaftlich lohnt.

    Kann ich die Wohnung nach Umbau zu einem vergleichsweisen hohen Preis verkaufen. Bekomme ich eine Miete, die meinen finanziellen Aufwand amortisiert?

    Man sollte den lokalen Markt analysieren. Wie sind die Vergleichsmieten? Und nicht vergessen, Ladenlokale befinden sich üblicherweise im Erdgeschoß. Was für ein Ladenlokal von Vorteil ist, stellt sich für eine Wohnungsnutzung als Nachteil dar.

    Eigentumswohnungen bergen Nachteile, die ihren Niederschlag in der Höhe des Mietzinses haben. Einsehbarkeit und Verkehrslärm wirken sich negativ aus. Das alles muss man bedenken.

    Je höher die Investition, desto dringender die Überprüfung der Rentabilität. Rechnet sich die Sache nicht, sollte man sich überlegen, ob man sich auf ein derartiges Abenteuer einlässt.

    Vielleicht sollte man sich überlegen, ein Ladenlokal einer alternativen Nutzung – als Lagerraum beispielsweise - zuzuführen.

 

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