Vergleichswohnungen

Angesprochen wird ein Fall, der vor dem Amtsgericht Saarbrücken behandelt wird. Es geht um eine Mieterhöhung für ein Einfamilienhaus. Dies ist in 66129 Saarbrücken - Bübingen gelegen. Der Mietvertrag begann zum 01.01.2001. Es wurde damals eine Kaltmiete in Höhe von 1.000 DM vereinbart.

Diese wird bis heute gezahlt. Die Mieter entrichten monatlich 500,00 €. Nachdem der Mietzins solange unverändert war, waren die Vermieter der Ansicht, eine höhere Miete zu verlangen. Denn schließlich hat sich zwischen 2001 und 2018 der Lebenshaltungskostenindex um ca. 30,00 € erhöht. Eine Anpassung war angesagt.

Zunächst versuchten die Vermieter, eine Mieterhöhung herbeizuführen. Dieses Vorhaben scheiterte. Dies hatte zur Folge, dass die Vermieter Mieterhöhungsverlangen gemäß §559 – 560 BGB in die Wege leiteten. Unter Angaben von vier Vergleichsobjekten wurde um Zustimmung zu einer innerhalb der Kappungsgrenze liegenden Mieterhöhung (also 20%) gebeten.

Als Vergleichsobjekte dienten

  • eins im selben Ortsteil

und

  • drei – auch in Saarbrücken – aber in anderen Ortsteilen gelegen.

Dass nach 17 Jahren eine Mieterhöhung fair wäre, dürfte unbestritten sei.

Dies ergibt sich aus den Daten.

Die Kaltmiete in unserem Falle beläuft sich derzeit auf einem Niveau von 5,00 €/m².

Eine Erhöhung auf 6,00 €/m² wäre angemessen.

Bei den angegebenen Vergleichswohnungen liegt die Miete pro m² zwischen 6,00 € und 8,44 €.

Da die Mieter ihre Zustimmung zu dem zuvor beschriebenen Mieterhöhungsverlangen versagten, landete der Fall beim Amtsgericht Saarbrücken.

Welche Probleme können hier auftauchen?

  • Gemietet wurde ein Einfamilienhaus. Vergleichsobjekte sind Wohnungen.
  • Können Wohnungen aus anderen Ortsteilen als Vergleichsobjekte herangezogen werden?

Das Gesetz verlangt, dass die Objekte nur vergleichbar sein müssen.

Das Erfordernis, zur Mieterhöhung mindestens drei Vergleichswohnungen zu nennen, soll kein Hindernis sein, ein Mieterhöhungsverlangen durchzusetzen. Nur mit einer angemessenen Miete kann die Wohnung ordnungsgemäß bewirtschaftet werden.

Je spezifischer ein Haus ist, desto großzügiger ist der Begriff vergleichbar auszulegen. Ein Einfamilienhaus als Mietobjekt ist rar. Vergleichbar bewirtschaftete Objekte gibt es praktisch nicht. Daher muss es genügen, Wohnungen als Vergleichsobjekte zu benennen.

Weiter dürfte die Tatsache, dass drei der angegebenen Wohnungen im anderen Ortsteil liegen, kein Hindernis darstellen. Solange sich die Wohnungen auf dem Gebiet von Saarbrücken befinden. Das tun sie in unserem Fall.

Problematisch wäre es, wenn Objekte aus Nachbargemeinden benannt werden. Beispielsweise Kleinblittersdorf. Für diesen Fall müsste im Rahmen des Mieterhöhungsvertrages dargelegt werden, dass geeignete Objekte in der eigenen Gemeinde nicht benannt werden können.

Die Vermieter haben Wohnungen genannt, die sich auf dem Gebiet der Landeshauptstadt Saarbrücken befinden. Da dürfte es keine Schwierigkeiten geben.

Der Fall ist zurzeit noch beim Amtsgericht Saarbrücken anhängig. Eine gerichtliche Entscheidung steht noch aus.

 

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführender Vorsitzender Haus und Grund Saarbrücken

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