Probleme bei zugesicherter Eigenschaft

Am 27.03.2024 schlossen A als Verkäufer und B als Käufer vor einem Notar in Saarbrücken einen Kaufvertrag über ein dort gelegenes Hausgrundstück. Im Grundbuch als Hof- und Gebäudefläche beschrieben.

Ausweislich der notariellen Urkunde hat der Erwerber sich eingehend vom Zustand des Vertragsgegenstandes überzeugt. Dabei wurde die Renovierungsbedürftigkeit bestätigt. Aus dem Inhalt des Kaufvertrages ist zu schließen, dass auch über den Zustand der Heizungsanlage gesprochen wurde. Sie konnte nicht in Betrieb genommen werden. Laut Auskunft des Verkäufers wegen Mangels an Heizstoff.

Im Kaufvertrag heißt es:

Er - der Käufer - meinte es befinde sich derzeit kein Öl in der Heizung. Die Anlage sei aber trotzdem funktionstüchtig.

Der Käufer zahlte den Kaufpreis. Mit diesem Akt sind Besitz und Nutzungen auf ihn übergegangen. Dem B wurde die Liegenschaft übergeben. Er zog dort mit Frau und zwei minderjährigen Kindern ein.

Im Oktober ergab sich wegen niedriger Temperaturen die Notwendigkeit, die im Haus befindliche Heizungsanlage in Gang zu setzen. B beschaffte das Öl, das bislang fehlte. Dem Käufer gelang es jedoch nicht, die Heizung funktionsfähig zu machen. Er zog daher einen Fachmann zu Rate. Einen Handwerker aus der Fachrichtung Heizung und sanitäre Anlagen.

Der Kundendiensteinsatz war am 28.10.2024.

In den Rapportunterlagen lesen wir:  "Die Ausführungen der Arbeiten mussten abgebrochen werden, da bei der Reinigung des Ölkessels... festgestellt wurde, dass der Wärmedämmblock der Kesseltüre teilweise nicht mehr vorhanden ist".

Weiter äußert sich der Experte dahingehend, dass der vorgefundene Heizkessel 1987 gebaut wurde. Und die aktuelle Energieeinsparungsverordnung (EnEV) sowie das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz vorschreiben, dass Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, erneuert werden müssen.

Der Käufer setzte sich mit dem Verkäufer in Verbindung und meldete diesem, dass entgegen der vereinbarten Zusicherung die Heizungsanlage nicht funktionstüchtig sei. Bei der Beschreibung "nicht funktionstüchtig" - handelt es sich rechtlich um eine zugesicherte Eigenschaft. Fehlt sie, greifen die Gewährleistungsansprüche des Käufers. Er kann dann in erster Linie eine Nacherfüllung fordern. Hilfsweise Schadensersatz (§ 437 Ziffer 3 BGB). Wegen winterlicher Temperaturen ist der sofortige Austausch der Heizungsanlage geboten. Dies hat der Käufer veranlasst. Eine Nacherfüllung ist somit nicht mehr möglich. Die Ansprüche des B reduzieren sich auf Schadensersatz.

Eine neue Heizungsanlage kostet gemäß Angebot der angesprochenen Heizungsfirma inklusive Mehrwertsteuer 11.825,07 €. Eine Bemessung des Schadens dürfte sich nach dem Zeitwert der jetzt ausgetauschten Anlage in Verbindung mit der Garantie, sie sei funktionstüchtig, richten. Ohne den Defekt der Kesseltüre wäre die Anlage noch zu gebrauchen gewesen.

Ein Gegenstand, der noch nützlich ist, kann trotz Alters niemals auf null abgeschrieben sein. Zumindest bleibt ein Restwert von 20 %. Dieser dürfte sich in dem besprochenen Fall aber durch die Zusicherung der Funktionsfähigkeit erhöhen. Bei dieser Zusage kann man auch die Garantie erkennen, dass die Anlage nach den oben zitierten Sätzen eigentlich ausgetauscht werden müsste.

Es ist nun Aufgabe der Kaufvertragsparteien sich zusammenzuraufen, um ein für beide Seiten tragbaren Kompromiss zu finden.