Was ist beim Mietende zu beachten?

Endet ein Wohnraummietvertrag, ist der Mieter verpflichtet, das Objekt zu räumen und an den Vermieter herauszugeben.

Räumen bedeutet, sämtliche Gegenstände, die der Mieter eingebracht hat, sind aus der Wohnung zu entfernen.
Unter Herausgabe versteht man die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes. Üblicherweise geschieht dies durch Überlassung der zur Wohnung gehörenden Schlüssel.

Was ist zu beachten, wenn die vorgenannten Voraussetzungen erfüllt sind.

Kaution

Diese dient zur Sicherheit mietrechtlicher Ansprüche. Auch für diejenigen, die erst nach Mietende entstehen.

Als Beispiel nenne ich:

a. noch ausstehende Nebenkostenabrechnungen

b. Ersatz für Schäden, die an der Wohnung entstanden sind.

Aus dem Sinn und Zweck einer Sicherheit ergibt sich, dass Auszug und Rückzahlung der Kaution nicht zum selben Zeitpunkt erfolgen müssen. Vielmehr kann sich der Vermieter bis zu 6 Monate Zeit lassen bis er die Sicherheit auszahlt. Vorrausetzung ist jedoch, dass das Entstehen von Forderungen nach Mietende möglich ist. Sind Gegenforderungen fällig, so können diese mit dem Rückzahlungsanspruch der Kaution verrechnet werden. Spätestens ein halbes Jahr nach Mietende muss die Kaution - soweit sie nicht verbraucht ist - zurückgezahlt werden. Auch dann, wenn bis zu diesem Zeitpunkt die Nebenkostenabrechnung noch nicht erstellt ist.

Übergabe der Wohnung

Es ist empfehlenswert, eine Übergabe zu vereinbaren. Dabei sollte ein Protokoll über diesen Vorgang erstellt werden. Darin sind Besonderheiten zu vermerken ohne schon zu klären, wer die Verantwortung hierfür trägt. Vorteil einer solchen Dokumentation ist, dass per Mietende ein Status bezüglich des Wohnungszustandes erstellt wird. Es gibt dann keinen Streit mehr darüber, ob ein im Protokoll festgestellter Mängel beim Mietende existierte oder erst später aufgetreten ist. Dies verbessert die Position des beweispflichtigen Vermieters.

Aber Vorsicht! Bei Erstellung des Protokolls ist äußerste Sorgfalt geboten. Nur das, was in dieser Urkunde steht, kann bei der Geltendmachung etwaiger Folgeansprüche berücksichtig werden. Das Übergabeprotokoll stellt ein sogenanntes negatives Schuldanerkenntnis dar. Die Wohnung dient als vertragsgemäß zurückgegeben. Mängel, die nicht im Protokoll vermerkt sind, fallen unter den Tisch.

Schönheitsreparaturen

Grundsätzlich fallen diese in den Verantwortungsbereich des Vermieters. Durch Vertrag können diese – was die Regel ist – auf den Mieter übertragen werden. Zieht in einem solchen Falle der Mieter aus, ohne Tapezierarbeiten oder ähnliches auszuführen, muss der Vermieter folgendes beachten:

Er muss den Mieter zunächst unter Fristsetzung und Ablehnungsandrohung auffordern, die Arbeiten auszuführen. Nur dann, wenn er dieses Procedere einhält, kann er vom Mieter -soweit dieser es nicht tut - Geldersatz verlangen. Beachtet er diese Formalien nicht, geht er leer aus.

Zu beachten ist die kurze Verjährungsfrist von 6 Monaten ab Übergabe.

Schäden

Durch Gebrauch der Wohnung nutzt sich diese ab.

Dieser Wertverlust ist durch die Zahlung der Miete abgegolten. Was ist aber mit Schäden, die auf nicht sachgemäßen Gebrauch zurückzuführen sind. Hier kann der Vermieter den Mieter in Anspruch nehmen, sofern letzterer das Entstehen des Schadens zu vertreten hat, wenn die Veränderungen während der Mietzeit entstanden sind.

In diesem Falle gilt das allgemeine Schadensrecht des BGBs. Der Vermieter hat die Wahl vom Mieter Naturalrestitution oder Geld zu verlangen.

Einer Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung – wie bei den Schönheitsreparaturen – bedarf es nicht. Allerdings ist auch hier die 6-monatige Verjährungsfrist zu beachten.

 

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführender Vorsitzender Haus und Grund Saarbrücken

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