Wichtige Entscheidung des Bundesgerichtshofes im Sinne der Vermieter:

Der BGH hat entschieden, dass ein vom Vermieter wegen Beschädigung der Mietsache geltend gemachter Schadensersatzanspruch keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter voraussetzt.

In dem zu entscheidenden Fall war der Beklagte Mieter einer Wohnung des Klägers. Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung verlangte der Kläger vom Beklagten Schadensersatz, weil dieser für verschiedene Schäden der Wohnung verantwortlich sei. Eine Frist zur Beseitigung der betreffenden Schäden hatte er dem Beklagten zuvor nicht gesetzt.

Die auf diesen Schadensersatz gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Nach der Entscheidung des Berufungsgerichts schuldete der Beklagte dem Kläger Schadensersatz wegen eines von dem Beklagten zu verantwortenden Schimmelbefalls in mehreren Räumen, wegen mangelnder Pflege der Badezimmerarmaturen und eines Lackschadens an einem Heizkörper sowie wegen eines schadensbedingt fünfmonatigen Mietausfalls. Dabei hat das  Berufungsgericht die Auffassung vertreten, dass der Schadensersatzanspruch des Vermieters nicht von dem erfolglosen Ablauf einer gesetzten Frist zur Schadensbeseitigung abhängt.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat diese Auffassung bestätigt und entschieden, dass der Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB wahlweise Schadensbeseitigung oder sofortigen Geldersatz verlangen kann, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben. Dies gilt - so der BGH - unabhängig davon, ob der Vermieter den Schadensersatz bereits vor oder nach der Rückgabe der Mietsache geltend macht. § 546 Abs. 1 BGB trifft nämlich weder eine Regelung darüber, in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben ist, noch dazu, unter welchen Voraussetzungen Schadensersatz zu leisten ist.

Das in § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis gelte nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten (§ 241 Abs. 1 BGB) durch den Schuldner. In diesen Fällen müsse der Gläubiger dem Schuldner grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er (statt der geschuldeten Leistung) Schadensersatz verlangen kann. Als eine derartige Leistungspflicht hat der Bundesgerichtshof etwa die vom Mieter wirksam übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen angesehen.

Im Gegensatz dazu handelt es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere schonend und pfleglich zu behandeln, um eine Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB) deren Verletzung einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz bereits bei Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen begründet. Daher kann ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben.

Urteil vom 28. Februar 2018 - VIII ZR 157/17

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