Der Schlüssel ist weg

Ein Fall, der immer wieder Gegenstand unserer Beratungstätigkeit ist. E ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft W. Er hat die Eigentumswohnung an den Mieter M seit 01. Mai 2018 vermietet. Bei Mietbeginn hat E dem M 3 Wohnungsschlüssel überlassen. Mit diesen kann man sowohl die Haus- als auch die Wohnungseingangstür öffnen bzw. verschließen. Als Bestandteil einer zentralen Schließanlage sind die Schlüssel dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Der Mietvertrag endete zum 30. April 2020. Von den 3 bei Mietbeginn überlassenen Schlüsseln konnte M nur zwei zurückgeben. Einer ist irgendwie verloren gegangen.
Was nun?
Ehe alles in Panik verfällt, muss zunächst geprüft werden, ob provisorische Sicherungsmaßnahmen erforderlich sind. Dies dürfte zu bejahen sein, wenn der Schlüssel einen Hinweis auf das Objekt, den Wohnungseigentümer oder die WEG hat. In diesem Fall kann die WEG das Mitglied E zu den Kosten heranziehen. Dieser hat für die Unachtsamkeit des Mieters einzustehen. E wiederum kann sich bei M wegen dieser Aufwendungen schadlos halten.
Wenn eine konkrete Gefährdung zu bejahen ist, liegt es nahe, die gesamte Schließanlage auszuwechseln: mit der oben näher geschilderten Haftungsfolge:
- die WEG lässt austauschen
- sie nimmt Regress bei ihrem Mitglied E
- dieser wendet sich an seinen ehemaligen Mieter.

Eine Lösung des Problems durch Austausch dürfte die Regel sein. Aber es gibt auch Ausnahmen. Bei diesem Sachverhalt ist Vorsicht geboten. Wenn der verlorene Schlüssel keinen Hinweis trägt, auf welches Schloss er passt und wenn plausibel erklärt werden kann, dass der Schlüssel nicht in unbefugte Hände gelangt ist. Dann verringert sich das Level. Für diesen Fall genügt es, den dritten Schlüssel nachzumachen. Was natürlich mit viel geringeren Kosten verbunden ist. Ehe bei Verlust eines zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssels große Geschütze aufgefahren werden, sollten die Beteiligten überprüfen, ob nicht die kleine Lösung greift.

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