Gewerberaummietrecht: Grundsteuer zählt zu den sämtlichen Betriebskosten

Der Begriff Betriebskosten in einem Gewerberaummietvertrag umfasst auch ohne weitere Erläuterungen alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bekannten Kostenarten nach der Betriebskostenverordnung. Einer Vereinbarung, wonach der Mieter sämtliche Betriebskosten zu tragen hat, fehlt es nicht an der für eine Vertragsauslegung erforderlichen Bestimmtheit. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 8. April 2020, XII ZR 120/18, entschieden.

Der Fall

Der Vermieter klagte gegen seine Gewerberaummieterin auf Zahlung der Betriebskostenart Grundsteuer. Der 1990 geschlossene Vertrag enthielt folgende Regelung:

"Sämtliche Betriebskosten werden von dem Mieter getragen. Hierunter fallen insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizungs- einschließlich Zählermiete und Wartungskosten."

Der Vermieter rechnete die Grundsteuer jahrelang nicht ab. Dies änderte sich nach 2011. Ab diesem Zeitpunkt wurde die Grundsteuer Bestandteil der jährlichen Betriebskostenabrechnung.

Finale Entscheidung steht noch aus

Der BGH hat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Dieses muss nun prüfen, ob die jahrzehntelange Nichtumlage der Grundsteuer Bedeutung für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und Verständnisses der Vertragsparteien bei Vertragsschluss haben kann. Dabei weist der BGH darauf hin, dass die bloße Nichtabrechnung einzelner Kostenpositionen jedenfalls nicht zu einer konkludenten Vertragsänderung führe. Eine konkludente Vertragsänderung könne nur dann angenommen werden, wenn weitere Umstände hinzutreten.

Tipp

Gleiches gilt im Wohnraummietrecht. Der BGH hatte mit Urteil vom 10. Februar 2016, VIII ZR 137/15, entschieden, dass die Betriebskosten auch dann wirksam auf den Mieter übertragen werden können, wenn ein Formularvertrag vorsieht, dass der Mieter die „Betriebskosten“ zu tragen hat. Es ist weder erforderlich, einen Katalog der Betriebskostenarten noch einen Verweis auf die Betriebskostenverordnung beizufügen. Fallen in einem Haus Betriebskostenarten an, die nicht in § 2 der Betriebskostenverordnung enthalten sind, müssen diese im Mietvertrag ausdrücklich auf den Mieter übertragen werden. Andernfalls ist der Mieter nicht verpflichtet, diese Kosten zu übernehmen. Inka-Marie Storm Chefjustiziarin