Wie berechnet sich die Warmmiete?

Die Duplizität der Ereignisse brachte es mit sich, dass an einem Tage zwei Fragen rund um die Warmmiete an uns gerichtet wurden. Normalerweise wird man nur selten mit dieser Problematik konfrontiert. In beiden Fällen ging es um identische Themen. Daher kann ich mich darauf beschränken, nur einen Fall zu besprechen.

V hat ein Einfamilienhaus geerbt. Kraft Erbrechts trat er als Vermieter in das dort bestehende Mietverhältniss ein. In einer der Wohnungen haben die Rechtsvorgänger von V mit dem Mieter M eine Bruttowarmmiete vereinbart. Über einen langen Zeitraum hinweg wurde eine Miete in Höhe von
500 Euro monatlich entrichtet. Damit waren Kaltmiete und Betriebskosten abgegolten. Die Vermieter waren von der Last, Nebenkostenabrechnungen zu erstellen, befreit. Auch über Heiz- und Warmwasserkosten wurde keine Rechenschaft abgelegt.

V bemerkte bei einer betriebswirtschaftlichen Kalkulation, dass die Nebenkostenanteile in der Bruttomiete die Rendite allmählich auffraßen. Besonders schlug dies – wie jeder weiß – bei dem Warmanteil zu Buche.

Die Frage, die V hatte, war, ob man wenigstens die Heiz- und Warmwasserkosten in geänderten Bedingungen anpassen könnte. Hier hilft dem V die HeizkostenV. Diese verlangt bei einem Objekt, wie es V geerbt hat, eine konkrete Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten. Aber wie errechnet sich der Warmmietenanteil? Wir sind noch im Jahr 2024. Bis zum Ultimo diesen Jahres muss über die Betriebskosten für 2023 abgerechnet worden sein. Ausgangspunkt für die Ermittlung des Warmmietenanteils sind die Zahlen der letzten Abrechung, also hier 2022. Für dieses Jahr sind die Kosten für Heizung und Warmwasser zu ermitteln. Wir gehen einmal davon aus, dass für diese Position auf das Gesamtjahr 2400 Euro angefallen sind. Dividieren wir diesen Betrag durch 12, so kommen wir auf eine monatliche Belastung von 200 Euro. Von der Gesamtbruttowarmmiete in Höhe von 500 Euro ziehen wir den Wärmeanteil in Höhe von 200 Euro ab. So kommen wir auf eine Restbruttomiete (ohne Heizkosten) in Höhe von 300 Euro. Diesen Betrag nutzen wir als Basis für die Berechnung in 2023.

Wir kalkulieren nunmehr die Heizkosten für dieses Jahr. Wir gehen einmal davon aus, dass sich diese erhöht haben, und zwar von 2400 Euro (2022) um 600 Euro auf 3000 Euro (2023). Für 2023 ergibt sich nachstehendes Zahlenwerk:
Jahreskaltmiete mit Nebenkostenanteil 12 x 300 Euro = 3600 Euro zuzüglich den jetzt ermittelten Warmmietenanteil von 3000 Euro ergibt eine Gesamtbruttomiete von 6600 Euro (statt früher 6000 Euro). Allerdings sind von den Heizkosten gemäß § 12 Abs. 1 HeizkostenV in Höhe von 15 Prozent abzuziehen, wenn die Daten nicht konkret nach den Regeln der HeizkostenV erfasst wurden.

Unseren Fragestellern haben wir geraten, ihre Abrechnung für 2023 umzustellen, getrennt auf Warmanteil und übrige Miete. Und spätestens mit Beginn des Jahres 2025 dafür zu sorgen, dass Wärmezähler installiert werden, um den Verbrauch exakt zu erfassen!

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
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