Rauchwarnmelder-Pflicht: Weitergabe der anfallenden Kosten

Im Saarland ist der Einbau von Rauchwarnmeldern ab 2017 Pflicht.

Die Landesbauordnung (LBO) Saarland schreibt in § 46 Abs. 4 vor:
In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut und angebracht und betrieben werden, dass der Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Eigentümerinnen und Eigentümer vorhandener Wohnungen sind verpflichtet, jede Wohnung bis zum 31. Dezember 2016 entsprechend auszustatten. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzerinnen und Besitzern, es sei denn die Eigentümerin oder der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.

Den Wohnungseigentümern wird dringend geraten, diese gesetzlichen Vorgaben zu beachten.

Die Geräte helfen im Brandfall Leben zu retten.

Unterlässt es der Eigentümer, seinen gesetzlichen Verpflichtungen nachzukommen und kommt es zu einem Brand, droht ihm Ungemach.

• Bei Verletzung oder Tötung eines Menschen wird sich die Staatsanwaltschaft für den Fall interessieren und es droht strafrechtliche Verfolgung.
• Den Geschädigten gegenüber macht sich der Eigentümer schadensersatzpflichtig.
• Das Fehlen von Rauchwarnmeldern stellt eine Obliegenheitsverletzung im Rahmen der Hausversicherung dar. Schlimmstenfalls wird der Versicherer den Versicherungsschutz versagen.

Soweit die Rauchwarnmelder in Mietwohnungen eingebaut sind, ist von Interesse, in wie weit die Kosten umgelegt werden können.

Kosten für den Kauf von Rauchwarnmeldern

Die Kosten für den Kauf und die Installation der Geräte gelten als Modernisierungsmaßnahme. Der Vermieter ist berechtigt, die jährliche Nettokaltmiete um 11% der Anschaffungskosten zu erhöhen.

Die Kosten für die Rauchwarnmelder bei Miete oder Leasing

Soweit der Vermieter die Rauchwarnmelder mietet oder least, ist der Kostenaufwand nicht umlagefähig. Vorgenannte Kosten sind reine Kapitalersatzkosten, die anstelle des Kaufpreises anfallen.

Die Vermieter sollten sich also überlegen, ob sie die Geräte nicht kaufen. Nur so haben sie die Möglichkeit, die Mieter im Rahmen der Mieterhöhung mit bis zu 11 % des Kostenaufwandes pro Jahr zu beteiligen.

Rauchmelder – Wartungskosten

Wartungskosten sind fortlaufend entstehend und somit als umlagefähige Betriebskosten zu qualifizieren.
Enthält der Mietvertrag eine Öffnungsklausel, die es dem Vermieter erlaubt, auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen, so ist die Überbürdung der Aufwendungen auf die Mieter problemlos.
Probleme gibt es allerdings, wenn eine solche Öffnungsklausel fehlt. Für den Fall ist eine Kostenumlage nur erlaubt, wenn die Wartungskosten ausdrücklich im Mietvertrag bezeichnet wurden. Diese zwingende Auslegung findet eine Ausnahme. Auf die Entscheidung BGH WuM 2007, (571) wird verwiesen. Nach dieser vorgenannten Entscheidung soll maßgebend sein, was die Vertragsparteien vereinbart hätten, wenn sie bereits bei Abschluss des Mietvertrages von dem späteren Anfall dieser Betriebskosten gewusst hätten.

Fazit

• Bei Ankauf der Rauchwarnmelder sollte man unverzüglich die Mieterhöhung nach § 559 BGB ins Auge fassen.
• Wer die Geräte gemietet oder geleast hat, braucht in Bezug auf den Mietvertrag nicht aktiv zu werden. Die Kosten bleiben am Vermieter hängen.
• Wartungskosten für das Jahr 2017 kommen in die Berechnung, die spätestens bis zum 31.12.2018 gefertigt sein muss.

 

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführender Vorsitzender Haus und Grund Saarbrücken

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